三年前的“兩會”敏感期中，央企一天制造了三個“地王”，成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的發(fā)端。歷經(jīng)三年調(diào)控，央企反而成為最大的受益者，銷售規(guī)模迅速增長，土地市場獨領(lǐng)風(fēng)騷。
       中國建筑、保利集團在2012年的房地產(chǎn)銷售額超千億元，華潤置地(橡樹灣潤景公館) 超過500億元；從2010年才開始發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中國中鐵、中國鐵建等央企，也達到200億元銷售額，迅速躋身房地產(chǎn)業(yè)20強；一些非房地產(chǎn)主業(yè)的央企也做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，罔顧國資委的“退房令”，高調(diào)殺回土地市場。
       近期，在土地市場上，央企攻城略地兇猛依舊，幾乎包攬了一二線城市所有“地王”項目。以北京為例，2012年北京共成交37幅住宅地塊，其中央企國企拿走了24塊，占比高達66%。而2013年1月北京成交的8宗經(jīng)營性用地，則全部被央企、國企收入囊中。
       央企為何對房地產(chǎn)情有獨鐘，又為何能屢屢高歌猛進，甚至讓國資委的“退房令”成為一紙空文？國企改革專家周放生對財新記者稱，這與央企的考核機制、利益訴求有著極為密切的關(guān)系。
       在央企逆市崛起的背后，呈現(xiàn)一幅房地產(chǎn)行業(yè)“國進民退”的圖景。在政府的調(diào)控指揮棒下，土地、資金等資源要素已全部向央企國企傾斜。
       “退房令”色厲內(nèi)荏
       2010年3月18日，就在“一天三地王”事件之后的第三天，國資委迅即發(fā)布“78家主業(yè)非房地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)”的通知，要求78家央企對地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性任務(wù)后有序退出，并限令在15天之內(nèi)提交退出方案。業(yè)界稱之為“退房令”。但三年來市場看到的卻是政令不行、不了了之。78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)一事進展極緩，甚至政策本身都快被業(yè)內(nèi)遺忘。“我們已經(jīng)很久沒有關(guān)注了，國資委內(nèi)部開會也很少再提央企退出房地產(chǎn)的事情。”一家央企內(nèi)部人士告訴財新記者，國資委后來對央企的口徑是“各家情況不一樣，沒法一刀切，要遵循市場規(guī)律”。
       在“退房令”推出的第二年，2011年3月，國資委主動調(diào)整地產(chǎn)央企陣容，這實際上是一次擴容，將魯能集團、中航工業(yè)、新興集團、神華集團、中煤集團等5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視同主業(yè)管理。至此，主業(yè)包含房地產(chǎn)的央企數(shù)量從原先劃定的16家增至21家。
       國資委方面沒有披露非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出的具體數(shù)據(jù)。據(jù)財新記者不完全統(tǒng)計，自2010年3月至今，央企公開掛牌轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)公司股權(quán)的交易約60宗，涉及央企超過30家。而據(jù)國資委在2010年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企共有房地產(chǎn)子公司227家，約占央企全部三級以上房地產(chǎn)公司數(shù)量的60%，資產(chǎn)總額占比15%，銷售收入和利潤占比為15%和7%。并且，掛牌轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)的央企，并非全部清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更多是“甩包袱”，將資產(chǎn)質(zhì)量不好的項目轉(zhuǎn)讓，保留優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。例如，中石化曾在2010年12月以1元掛牌價轉(zhuǎn)讓旗下一家房地產(chǎn)公司股權(quán)、債權(quán)，該公司實則連續(xù)兩年虧損，且債務(wù)巨大。
       “很多央企主業(yè)出于產(chǎn)能過?；蛱潛p狀態(tài)，無法繼續(xù)投資，只能投資房地產(chǎn)。國資委對此也沒有辦法，現(xiàn)在對房地產(chǎn)投資是默認的態(tài)度。”上述央企的內(nèi)部人士告訴財新記者。
       資金資源全面傾斜
       國資委企業(yè)改革局原副局長周放生認為，央企扎堆投資房地產(chǎn)，是受利益驅(qū)動。房地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚，能夠幫助央企做大資產(chǎn)規(guī)模，提高利潤。這些又與央企負責(zé)人的考核、績效密切相關(guān)。
       在央企的考核指標(biāo)中，近年深化了經(jīng)濟增加值（EVA）的考核。所謂EVA，是指經(jīng)核定的企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤減去資本成本后的余額。2013年的新考核標(biāo)準(zhǔn)中，EVA指標(biāo)權(quán)重提高至50%，利潤總額指標(biāo)權(quán)重下降為20%，同時取消了主營收入增長率指標(biāo)，相應(yīng)更換為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？己瞬贿_標(biāo)的央企負責(zé)人，將根據(jù)考核分?jǐn)?shù)扣減延期績效薪金。
       在國有資本保值增值要求及EVA的考核體系下，央企的利潤率是至關(guān)重要的指標(biāo)。而做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，則是央企提高利潤率的不二法門。因為房地產(chǎn)開發(fā)的毛利潤通常都遠高于其他主營業(yè)務(wù)，在基建、工程、貿(mào)易、運輸?shù)阮愋偷难肫笾懈侨绱恕Ｒ灾袊ㄖ槔?，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在收入中占比不足10%，但其利潤占比卻接近40%。相應(yīng)的，房屋建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)等主營業(yè)務(wù)收入的毛利率水平在8%-10%，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率超過44%。
       “分布在各個領(lǐng)域的央企承擔(dān)著為國有資產(chǎn)保值增值的任務(wù)，而現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)業(yè)能實現(xiàn)這個目標(biāo)。”原中國房產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇表示，現(xiàn)階段實體經(jīng)濟還處于萎縮，多數(shù)央企所從事的資源業(yè)、制造業(yè)、運輸業(yè)等還處于低迷期，此時從企業(yè)角度來看，投資房地產(chǎn)是理性選擇。他認為，房地產(chǎn)拉動內(nèi)需，拉動相關(guān)行業(yè)復(fù)蘇的規(guī)律沒法違背。“2009年國家啟動十大產(chǎn)業(yè)振興戰(zhàn)略，結(jié)果以重組十大產(chǎn)業(yè)告終，十大產(chǎn)業(yè)中的大多數(shù)都成了過剩產(chǎn)業(yè)”。
       孟曉蘇認為，在新一輪城鎮(zhèn)化啟動后，央企還會有一輪搶地潮。
       在央企突進房地產(chǎn)業(yè)的背后，更深層次的原因是資源配置的失衡。央企所在的很多行業(yè)都處于產(chǎn)能過?；蛱潛p的狀態(tài)，如鋼鐵、裝備制造、新能源、運輸?shù)?，但在現(xiàn)行政策下，資金、信貸仍向央企國企傾斜。“他們拿得到錢，但主業(yè)卻沒法投，房地產(chǎn)就成為最好的出口。”陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖說，央企習(xí)慣于做資源導(dǎo)向的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對土地、資金、政府關(guān)系等資源要求很高，正對其路，且利潤不菲。
       陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖透露，央企不僅在一線城市的土地市場獨占鰲頭，在二三線城市的話語權(quán)也愈來愈強。“地方政府以引入央企投資為榮，很多土地都對央企優(yōu)惠，甚至內(nèi)定只給央企。”他說，近兩年，大量央企通過舊城改造、產(chǎn)業(yè)園等名義進入二三線城市。地方政府也更愿意將土地一二級聯(lián)動開發(fā)、新城建設(shè)等業(yè)務(wù)，與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)捆綁，一并與央企進行合作。
       一位央企人士亦對財新記者稱，地方政府更信任、青睞央企，一個主要的考慮是規(guī)避“政治風(fēng)險”，“地方官員普遍認為，跟央企合作比跟民企合作政治風(fēng)險少得多”。
       支撐央企大規(guī)模拿地的，是其強大的融資能力和極低的融資成本。依靠政策支持，央企每年獲得大量的低息貸款。2009年的“四萬億”及超過十萬億的信貸，大部分流入了央企和國企，并在2010年前后制造了大量“地王”。華潤和中海等央企的融資成本大多低于4%，遠低于同行。
       宋延慶對此指出，“央企在土地、資金等資源上享有超國民待遇，并以此與民爭利，這是有問題的。在資源配置傾向于央企的情況下，政策更應(yīng)該引導(dǎo)央企在城市基礎(chǔ)設(shè)施、保障房建設(shè)上發(fā)揮更多作用，承擔(dān)更多社會責(zé)任。”
 
                                                                                                                          （來源：財新網(wǎng)）