一年多來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策步步緊逼之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨生存考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士分析，今年底和明年初，房企業(yè)績(jī)繼續(xù)兩極分化將在所難免，行業(yè)內(nèi)外的破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)。
       房企“割肉”求活
       最近幾天，武漢某小型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人劉杰心情很舒暢，曾經(jīng)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而停工了一個(gè)多月的項(xiàng)目又開(kāi)工了。
       劉杰所在的公司幾年前在武漢三環(huán)線(xiàn)野芷湖附近拿了塊地。工程眼看快封頂，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，在限購(gòu)、限貸的緊逼之下，企業(yè)的資金鏈驟然收緊。于是他四處找“投資商”合作。不僅找了其他地產(chǎn)公司，還拜訪(fǎng)了多家投資公司、信托公司。最后，武漢本地一家知名開(kāi)發(fā)商同意購(gòu)買(mǎi)該公司51%的股權(quán)正式入主這個(gè)項(xiàng)目。
       劉杰告訴記者，近段時(shí)間，像這種“項(xiàng)目合作”在武漢房地產(chǎn)企業(yè)之間已經(jīng)不少。武漢個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)5個(gè)開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)的局面，在廣告上同時(shí)印上開(kāi)發(fā)商、投資商、發(fā)展商等名目各異的企業(yè)名字，讓購(gòu)房者實(shí)在看不明白誰(shuí)才是這個(gè)項(xiàng)目的“主人”？
       除了劉杰的公司，在武漢，房地產(chǎn)企業(yè)間的股權(quán)出讓、兼并收購(gòu)在最近一段時(shí)間可謂風(fēng)起云涌：嘉凱城以2.85億元收購(gòu)巴登城51%的股權(quán)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館 遠(yuǎn)洋一方)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]收購(gòu)了武漢弘福置業(yè)有限公司55%的股份。臥龍地產(chǎn)出資3.4億元購(gòu)耀江神馬武漢公司75%的股權(quán)。在武漢光谷產(chǎn)權(quán)交易所，目前共有9家武漢房地產(chǎn)公司的11份股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲袕V電國(guó)博房地產(chǎn)有限公司等都是轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)。
       這種情形在一線(xiàn)城市同樣普遍：10月14日，萬(wàn)通地產(chǎn)(萬(wàn)通龍山逸墅 萬(wàn)通新界&middo;紫藤堡)作價(jià)2.84億元，將其持有萬(wàn)通時(shí)尚項(xiàng)目的49%股權(quán)以及8860萬(wàn)元的債券，轉(zhuǎn)讓給深圳市萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)；11月2日，上海證大發(fā)出通告，宣布已于10月28日將旗下全資附屬公司證大置業(yè)作價(jià)95.7億元出售。這意味著，證大持有近兩年的上海外灘地王最終易主……
       根據(jù)中原地產(chǎn)在對(duì)北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月份，今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)超過(guò)600宗，超過(guò)去年同期的一倍。
       “還沒(méi)到最艱難時(shí)刻”
       面對(duì)如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，實(shí)力稍遜的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)撐不住了。
       統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案例同比增長(zhǎng)120%。不少資金實(shí)力不濟(jì)的中小開(kāi)發(fā)商第一批倒下。
       億房網(wǎng)研究員鄢峰稱(chēng)，從目前的情形看，開(kāi)發(fā)商才剛剛進(jìn)入步履維艱的時(shí)代，“預(yù)計(jì)從今年第四季度到明年上半年才是開(kāi)發(fā)商最艱難的時(shí)候。”
       在鄢峰看來(lái)，未來(lái)能生存下來(lái)的房企主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是規(guī)模大、品牌優(yōu)、實(shí)力強(qiáng)的大型房企；一類(lèi)是具有很強(qiáng)產(chǎn)品或區(qū)域特色，在這些領(lǐng)域能力強(qiáng)，能以明顯的差異化產(chǎn)品品牌占據(jù)某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的中型房企。
       國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，為了應(yīng)對(duì)大考，大多數(shù)房企將加快布局三四線(xiàn)城市，并抽離部分產(chǎn)業(yè)資本。一些上市企業(yè)則會(huì)在金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動(dòng)下開(kāi)始退市或私有化。定位高端的開(kāi)發(fā)商將以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升。
       鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)聞t提到，今年房企面臨的資金難題經(jīng)歷了銷(xiāo)售回款滯緩、融資渠道收緊、年底還貸乏力的漸變，漸趨普遍化、深度化。三季度末房地產(chǎn)行業(yè)面臨的巨額債務(wù)，極有可能在主觀(guān)上抑制房企來(lái)年的擴(kuò)大融資的意愿，以避免高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)的資金危機(jī)重演。
       在專(zhuān)家李國(guó)政看來(lái)，無(wú)論是小企業(yè)的退市，還是大企業(yè)的破產(chǎn)。房企數(shù)量的減少和資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)的集中，都會(huì)促使樓市加速擠掉泡沫，促使房?jī)r(jià)回歸到合理水平，最終得實(shí)惠的還是購(gòu)房者。